בית חדש - מדריך לבחירת דירה

שוק הנדל"ן גועש. מחירי השכרת הדירות במרכז כה גבוהים, עד שהם פעמים רבות נוגסים ביותר ממחצית משכורתו של אדם צעיר. המדינה הולכת והופכת למקום צפוף יותר ויותר, וכבר עכשיו ישראל היא מהארצות הצפופות בעולם. אחד הדברים המשותפים כמעט לכל תושבי חלקת הארץ הקטנה הזאת הוא, שכולם רוצים בית, ואם לא בית, אז לפחות דירה. ביקשנו מאילן דן מנכ"ל חברת דן בנדל"ן, שיסביר לנו איך בוחרים דירה בתבונה.

אילן דן | תל אביב בלילה (צילום:  David Poe)

לפני שבוחרים דירה, צריך להגדיר תקציב. איך קובעים את התקציב כאשר רובו משולם במשכנתה שפרוסה על שנים רבות?
דן ממליץ לבדוק מהו הסכום הזמין שעומד לרשותנו ולפיו לקבוע את תקציב הרכישה. "רצוי מאוד שממחיר הדירה שאנו רוצים לקנות יהיה בידינו לפחות סכום של 30%, כי הבנק לא יוכל לספק משכנתה מעבר ל-70% מערך הדירה," אומר דן. הוא מוסיף כי מומלץ להגדיר את המשכנתה כתשלום אחרון בחוזה, ולא לקחת משכנתה ולשלם אותה מייד עם החתימה על החוזה. את ההון הראשוני, בסך של 40%-30% מערך הדירה, רצוי להעביר כתשלומים ראשונים בחוזה.
 
נניח שהגדרנו תקציב וראינו מספר דירות. מה הדבר הכי חשוב שאנחנו צריכים לבדוק?
דן: "הדברים החשובים שרצוי לבדוק בעת שרוכשים דירה הם כיווני אוויר, קומה (ככל שהקומה גבוהה, כך טוב יותר), תכנון שצריך להתאים לצרכים של הקונה, האם הדירה רועשת או יושבת על כביש ראשי, רמת התחזוקה והאחזקה של הבניין. מובן שאם אפשר לבדוק שכנים, זה מומלץ. יש לבדוק את הגישה לבניין, הגישה לחניה, לבדוק מה גובה תשלום דמי האחזקה של הבניין, ועד הבית וכו'.

דירה, לדוגמה (צילום:  Anna Hape)

איך נדע אם הדירה שאנו מעוניינים לקנות ניתנת לשינויים שאולי נרצה לערוך בהמשך, כשהמשפחה תתרחב או תצטמצם?
דן: "מומלץ תמיד, כשרוכשים דירה, להביא אליה לייעוץ אדריכל או מעצב פנים על מנת שיאמר מהן האופציות העומדות לרשותכם לשיפור הדירה ולשיפוצה." כדאי לזכור, הוא מציין, שאם לדירה יש פוטנציאל לשינויים, אפשר ללמוד זאת גם באמצעות התוכניות האדריכליות שלה.
 
מתוך המפרט הטכני של הדירה, מה החשוב ביותר ועל מה אפשר להתפשר?
דן מסביר שכאשר מדובר בדירה מקבלן, היום רוב הקבלנים נותנים מפרט טכני עשיר, אולם רצוי מאוד להתעקש, גם במקרה כזה, על כלים סניטרים איכותיים, ריצוף שיש או גרניט איכותי, דלתות לחדרים של חברת "פנדור" וכו'. אם זאת דירה מיד שנייה, כל דבר ניתן לשנות ולהחליף בהתאם לטעמכם וצרכיכם, יש כמובן לבדוק את העלויות של השיפוץ לפני ביצוע העסקה.
 
איך מבררים פרטים על השכנים, על הסביבה, על רמת השירותים והתשתיות ביישוב או בשכונה החדשים?
לדבריו של דן, יש שתי אפשרויות: להכיר מישהו מהדיירים שיספר לכם כל מה שאתם מעוניינים לדעת, או להשתמש בשירותיה של חברת "בדק בית", שמתמחה באיסוף אינפורמציה מהסוג הזה ומגישה ללקוחותיה דוח שמקיף את כל המרכיבים שקשורים לדירה, כגון שכנים, ליקויים בדירה, ליקויים במבנה כולו וכדומה.
 קומה - כמה שיותר גבוהה, עדיף (צילום:  Olof S)

איזה שיעורי בית את מציע לעשות לפני שפונים למתווך, למישהו שמוכר דירה או לחברת נדל"ן?
"כשמחפשים דירה," אומר אילן דן, "מאוד תלוי איזה דירה רוצים לקנות - אם זאת דירה מקבלן, מובן שרצוי לבדוק את כל חברות הבנייה שבונות באזור ולפנות ישירות אליהן. אם זאת דירה מיד שנייה, הנכון ביותר יהיה לפנות למתווך שאתם מכירים או שהמליצו לכם עליו. אם ראיתם מודעה של דירה שמעניינת אתכם, פשוט צריך לפנות למתווך ולתת לו את הקרדיט שימצא לכם דירה. השירות מאוד חשוב. אני באופן אישי מקפיד על סקירה מלאה ללקוח של כל מה שאני יודע בקשר לדירה ולשכונה."
 
יש היגיון ברכישת נכס באזור שערך הבתים בו עומד לעלות, גם אם הדירה לא לגמרי מתאימה לצרכים שלנו?
לדבריו של דן, אם הדירה נועדה למגורים אישיים, השאלה הזו רלוונטית פחות, מכיוון שמשפחה קונה דירה במיקום מסוים כדי לגור קרוב לבית הספר של הילדים, למשפחה או לחברים. כאשר אלה הם פני הדברים, ערכו העתידי של הנכס אינו השיקול העיקרי של רוכשי הדירה. אולם, אם הרכישה היא למטרת השקעה, אז בהחלט יש לזהות את השכונה או העיר שהסיכויים לעליית מחירים בהן גבוהים, ושם לבצע עסקה בצפייה להשבחת הנכס בשנים הקרובות.
 
אנחנו ממליצים להתייחס לרכישת דירה חדשה כמעט כאל בניית בית: להגדיר היטב את הצרכים, מה שמכונה בשפה האדריכלית "פרוגרמה". יש כמובן לפעול בהתאם לתקציב הקיים, אבל היכולת הכלכלית אינה יכולה להיות השיקול היחיד. תקציב נתון יכול להתאים לדירות השונות זו מזו במספר החדרים ובנתונים נוספים. חיתוך בין צרכים לתקציב ישאיר בידיכם טווח מסוים של אפשרויות. אחרי שתכירו אותו, פעלו לפי ההנחיות שלעיל.